Želite saznati više?

Kontaktirajte nas

Većina malih iznajmljivača svoj je porez odlučila plaćati paušalno i smatraju da su time njihove obveze prema državi odrađene. No ukoliko želite raditi po zakonu, to je samo dio onoga što vas čeka upustite li se u dnevno iznajmljivanje nekretnine.

Jednom kada ste odlučili vlastitu nekretninu dati u najam turistima, morate biti svjesni svih obveza koje vas čekaju kao malog iznajmljivača. Za neke stvari, poput plaćanja poreza na usluge stranih agencija, država donedavno ni sama nije imala konkretan odgovor, no to se u posljednje vrijeme ipak razjasnilo. Stoga ako želite tek krenuti s iznajmljivanjem ili možda izaći iz sive zone poslovanja, evo čega sve trebate biti svjesni.

Kako iznajmiti apartman u Hrvatskoj?

Za početak se trebate obratiti nadležnom Uredu za gospodarstvo u svom gradu i od njih doznali minimalne uvjete kako bi uopće mogli postati iznajmljivač. Kada je kategorizacija u pitanju, sve je određeno – od širine kreveta, do lokacije utičnica i kvadrature prostora. Također, razlike postoje za objekte koji su tek u izgradnji i one već postojeće. Jedan detalj kojeg niste ispunili može značiti manji broj zvjezdica ili dobivanje negativnog rješenja. Osim vaše osobne iskaznice i ispunjenog zahtjeva, za dobivanje pozitivnog rješenja bit će vam potreban i dokaz o vlasništvu nekretnine (ili pisana suglasnost vlasnika za obavljanje djelatnosti), dokaz o uporabljivosti nekretnine (uporabna dozvola) i uplaćena pristojba od 70 kuna. Trebat će vam još i izvješće o ispravnosti električnih instalacija, kao i ono o nepropusnosti plinskih instalacija i higijenskoj ispravnosti vode (po potrebi). Nakon izlaska komisije na teren, ukoliko zadovoljavate sve uvjete izdaje vam se rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Njega morate imati i za sve iduće korake – izradu propisane ploče s brojem dobivenih zvjezdica, registraciju u Turističkoj zajednici (gdje dobijete i pristupne podatke za eVisitor), te za upis u registar u nadležnoj Poreznoj upravi. Nakon izrade cjenika kojeg uvijek trebate imati izloženog u modulu kojeg iznajmljujete, spremni ste za iznajmljivanje!

Porezi koje plaća mali iznajmljivač smještaja

Svaki put kada imate gosta, morate ga prijaviti u sustav eVisitor, te za njega platiti boravišnu pristrojbu i porez. Ukoliko su vaši prihodi veći od 300.000 kuna godišnje, porez na dohodak od imovine utvrđuje se temeljem poslovnih knjiga. Prilikom izdavanja računa naznačuje se porez od 13%, a iznajmljivač je dužan voditi Knjigu primitaka i izdataka, Obrazac DI, Obrazac KPR, Obrazac TO, sve sukladno Zakonu o računovodstvu. Za potrebe utvrđivanja obveze PDVa, potrebno je voditi Knjigu I-RA i U-RA, kao i posebne evidencije propisane Zakonom.

Većina iznajmljivača je ispod te granice i u slučaju boravišne pristrojbe i poreza odlučuje se na paušalno plaćanje ovih obveza, koje ovise o broju kreveta koje nudite, a pritom se pomoćni ležajevi ne računaju. Primjerice, ako imate 4 kreveta i ležaj na razvlačenje koji prima dvoje ljudi, vi ćete biti registrirani za 4+2 gosta, dok ćete porez i boravišnu pristrojbu paušalno plaćati za njih četvero. Dok ćete za boravišnu pristrojbu izdvojiti najviše 1200 kn godišnje (koje plaćate u sedmi, osmi i deveti mjesec svake godine, a cifra ovisi o razredu turističkog mjesta u kojem iznajmljujete), od 2019. porez se malo izmijenio za razliku od prijašnjih godina. Prema novom Zakonu o porezu na dohodak, paušalni porez od 1. siječnja 2019. može biti od 150 kuna do 1500 kuna, a o njegovoj visini odlučuju lokalne jedinice. Većina ih je odabrala ostati na starom modelu koji je predviđao 300 kuna po krevetu, dok su neki, poput Dubrovnika, odlučili uvesti zone različitih vrijednosti. Bez obzira na cifru, paušalni se porez mora platiti svaka 3 mjeseca, po rješenju koje vam Porezna dostavlja svake godine. Među ostalim, godišnja obveza koja vas očekuje je i turistička članarina koju uplaćujete do kraja veljače za prethodnu godinu. Za nju trebate zbrojiti prihod od čitave godine, te ga pomnožiti s koeficijentom koji je određen za mjesto u kojem iznajmljujete i predati obrazac svojoj Poreznoj upravi, zajedno s dokazom o uplati.

 

Porez na poslovanje sa stranim agencijama

Oglašavanje je ključan dio iznajmljivanja, pa ako brigu o apartmanu niste prepustili nekoj domaćoj agenciji, velika je vjerojatnost da ćete svoj smještaj oglasiti i na servisima poput Bookinga, TripAdvisora i AirBnba. Na svaku njihovu transakciju prema vama vi ste dužni platiti porez. Zato prije nego uopće oglasite smještaj (a najbolje prilikom prvog posjeta Poreznoj kada prijavljujete apartman) obavezno zatražite svoj PDV ID (ili na engleskom VAT ID) broj. Njega po zakonu morate upisati među podatke koje dajete servisima za iznajmljivanje, zbog čega oni neće plaćati porez, već vi s obzirom da se usluga pruža u Hrvatskoj. Kako to izgleda u praksi kada ste paušalist? Recimo da je preko Bookinga gost unajmio vaš apartman za 100 eura. Booking uzima svoju proviziju od 15% i vama ispostavlja račun za tih 15 eura, a samo na njega ste dužni platiti porez. Dakle 25% od 15 eura, što iznosi 3.75 eura. S obzirom da se u Hrvatskoj plaća u kunama, za konverziju koristite središnji tečaj HNB-a na datum izdavanja njihovog računa. Booking obično šalje sve na jednom računu za prethodni mjesec, dok AirBnb za svakog gosta posebno obračunava i izdaje račun u kunama. Iznimno je važno zapamtiti da se za obračun gledaju datumi koji su naznačeni na računima, a ne vrijeme kada je gost odsjeo. Dakle, ako je račun izdan prilikom rezervacije u drugom mjesecu, a gost dolazi u osmom, vi taj račun morate obračunati u trećem mjesecu, kada radite obračun za drugi mjesec. Bez obzira što niste obveznik PDV-a, PDV i PDV-S obrasce morate ispuniti prema podacima s računa izdanih od strane inozemnih agencija i predati ih do svakog 20. u mjesecu, za prethodni mjesec, te uplatiti iznos poreza do kraja mjeseca.porezi_za_iznajmljivace-2

Kako ispuniti PDV i PDV-S obrazac za male iznajmljivače

PDV obrazac ispunjavate za sve inozemne agencije koje vam naplaćuju svoju uslugu posredništva, bez obzira je li njihovo sjedište u EU ili trećim zemljama. Ako se ne želite zezati s papirologijom ovo možete prepustiti računovođi ili platiti uslugu FINI koja to može svakog mjeseca obavljati za vas, naravno uz određenu naknadu. Iskustvo kaže kako je najjeftiniji način izraditi novu osobnu iskaznicu s certifikatom, koja košta otprilike 70 kuna, te kupiti čitač kartice koji se može naći za 100 kuna. Pomoću osobne i čitača prijavite se u sustav ePorezne preko sustava eGrađani i tamo možete unijeti sve potrebne informacije, bez posrednika. Nakon što naučite pravilno popuniti potrebne obrasce, pomoć vam neće ni trebati, samo ćete morati svaki mjesec odvojiti vremena za tu aktivnost. Radite li to sami, najbolje je odvojeno zapisati i zbrojiti sve cifre, od svake agencije. Primjerice za Booking trebate uplatiti 200kn, AirBnb 150, a za poslovanje s TripAdvisorom 50 kuna PDVa. Zapišite da je total 400 kuna i taj iznos upisujete u PDV obrazac, zajedno s obračunatim PDV iznosom koji je 25% od totala i iznosi 100 kuna. Dakle ono što na kraju trebate platiti taj mjesec je 100 kuna. Kada predate PDV obrazac, priložite i sve račune po kojima ste ga popunjavali.

Zatim otvorite PDV-S obrazac i u njega unesite samo agencije čije sjedište je u Europskoj uniji. To su u našem slučaju Booking i AirBnb, dok TripAdvisor u ovaj obrazac ne prijavljujemo. Zapišite njihove VAT ID brojeve i za svakog posebno koliko su svoju uslugu naplatili, te total koji je u našem slučaju 350 kuna. To je to, ovaj obrazac predajte kad i PDV obrazac i nakon što platite obračunati PDV vaša je obveza izvršena. Za kraj, evo rekapitulacije svih obveza koje vas čekaju kao malog iznajmljivača paušalista:

  • Godišnji paušalni porez – plaća se svaka tri mjeseca po rješenju Porezne uprave
  • Porez na poslovanje s inozemnim agencijama – plaća se samo za mjesece u kojima ste poslovali s inozemnim agencijama, obavezna predaja PDV i PDV-S obrazaca do 20. u mjesecu za prethodni mjesec
  • Boravišna pristojba – plaća se paušalno u tri rate – u 7., 8. i 9. mjesecu
  • Turistička članarina – plaća se do kraja veljače za proteklu godinu na osnovu cijelog prometa iz protekle godine pomnoženog s pripadajućim koeficijentom.

Ubrzajte komunikaciju s gostima, riješite rezervacije te obavite posao obavezne prijave i odjave gostiju putem pametnog telefona

Pročitajte iskustva jednog privatnog iznajmljivača smještaja s otoka Krka u korištenju digitalnih alata u svojem poslovanju.

 

ICT I CLOUD USLUGE

POKRENITE VAŠE POSLOVANJE I POSLUJTE U OBLAKU

Saznajte više

Komentirajte